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盤錦市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)人的合法權(quán)益，根據(jù)《遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例》、《盤錦市物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 我市行政區(qū)城內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，包括新建住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)和既有住宅項(xiàng)目物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)。
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指新建住宅在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建住宅項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。
既有物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)，是指業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)既有住宅項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)。
建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)所在區(qū)（縣）住建局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或者所有權(quán)人。
本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱住建局）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督管理等工作。
區(qū)（縣）住建局負(fù)責(zé)本行政區(qū)城內(nèi)物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理和投訴受理等工作。
第二章 新建住宅項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)
第五條 建筑面積在3萬(wàn)米以上的住宅項(xiàng)目必須通過(guò)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
新建住宅項(xiàng)目的招標(biāo)人為建設(shè)單位。
第六條 前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成：
（一）不進(jìn)行預(yù)售的商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售30日前完成；
（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用90日前完成。
第七條 市住建局負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施招標(biāo)，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)，但均應(yīng)通過(guò)全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)完成招標(biāo)活動(dòng)。
第八條 市住建局負(fù)責(zé)建立全市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)推薦名錄，定期向社會(huì)公布。
凡依法設(shè)立、具備招標(biāo)代理業(yè)務(wù)經(jīng)管資格的代理機(jī)構(gòu)，經(jīng)自愿申請(qǐng)，均可加入全市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)推薦名錄。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的，可以在代理機(jī)構(gòu)推薦名錄中選取。
第九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案前，到區(qū)（縣）住建局認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)（縣）住建局對(duì)符合要求的，自受理之日起2個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定工作。
第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件主要包括以下內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人和委托代理機(jī)構(gòu)情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；
（二）招標(biāo)項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目名稱、坐落位置、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、項(xiàng)目類型、竣工時(shí)間、建筑結(jié)構(gòu)、配套建設(shè)、設(shè)施設(shè)備、投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)等；
（三）物業(yè)管理用房配置；
（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)容；
（五）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、信用、主要業(yè)績(jī)、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、份數(shù)及密封等；
（六）招標(biāo)方案，包括招標(biāo)機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)問(wèn)及地點(diǎn)等；
（七）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；
（八）投標(biāo)保證金的要求；
（九）悔標(biāo)的責(zé)任；
（十）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；
（十一）其他事項(xiàng)的說(shuō)明。
第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告10日前，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理招標(biāo)備案。
（一）土地使用權(quán)證；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（三）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙；
（四）區(qū)（縣）住建局出具的前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定表；
（五）預(yù)發(fā)布的招標(biāo)公告；
（六）招標(biāo)文件；
（七）臨時(shí)管理規(guī)約；
（八）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的委托書。
區(qū)（縣）住建局對(duì)符合要求的，應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成。
第十二條 招標(biāo)人應(yīng)通過(guò)市物業(yè)管理網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告當(dāng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法、投標(biāo)資格條件以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
第十三條 招標(biāo)人或委托代理機(jī)構(gòu)在區(qū)（縣）住建局指定的地點(diǎn)接受投標(biāo)報(bào)名。
第十四條 投標(biāo)人的信用等級(jí)和考評(píng)監(jiān)管綜合得分可作為企業(yè)投標(biāo)報(bào)名資格的重要參考依據(jù)。
第十五條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。
投標(biāo)文件主要包括以下內(nèi)容：
（一）投標(biāo)人的基本情況；
（二）投標(biāo)函；
（三）住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案，主要包括：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備情況、收支預(yù)算方案、相關(guān)管理制度；
（四）信用及主要業(yè)績(jī)情況；
（五）招標(biāo)文件要求提供的其他資料。
第十六條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)文件中指定的接收地點(diǎn)，截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件為無(wú)效投標(biāo)文件。
第十七條 招標(biāo)人應(yīng)于開標(biāo)時(shí)間1日前，在市住建局的監(jiān)督下，從全市物業(yè)管理專家?guī)熘须S機(jī)抽取評(píng)標(biāo)專家，現(xiàn)場(chǎng)通知抽取的評(píng)標(biāo)專家。評(píng)標(biāo)專家因故不能參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的，由招標(biāo)人從專家?guī)熘欣^續(xù)抽取。
第十八條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中指定的地點(diǎn)。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況：經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報(bào)價(jià)和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。
第十九條 評(píng)標(biāo)工作由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表及有關(guān)評(píng)標(biāo)專家組成，成員為5人以上單數(shù)。其中，評(píng)標(biāo)專家不少于成員總數(shù)的三分之二。
第二十條 評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)當(dāng)采用綜合評(píng)估法。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定“綜合評(píng)分表”，主要內(nèi)容一般包括：
（一）技術(shù)部分。包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)的運(yùn)行程序及檢查方法，項(xiàng)目收支預(yù)算和物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；
（二）商務(wù)部分。包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和其他委托代理服務(wù)的費(fèi)用；
（三）資信部分。包括投標(biāo)人信用、主要業(yè)績(jī)等；
（四）現(xiàn)場(chǎng)答辯部分。包括評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員就投標(biāo)文件涉及到的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行詢問(wèn)，投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)予以答復(fù)。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前款“綜合評(píng)分表”規(guī)定的內(nèi)容，可以采取百分制的方法，合理確定各項(xiàng)內(nèi)容的比重和分值。一般情況下：技術(shù)部分的分值為30分：商務(wù)部分的分值為30分；資信部分的分值為20分：現(xiàn)場(chǎng)答辯部分的分值為20分。
第二十一條 在評(píng)標(biāo)過(guò)程中有以下情形之一的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)否決其投標(biāo)：
（一）投標(biāo)文件未經(jīng)投標(biāo)人蓋章和負(fù)責(zé)人簽字；
（二）投標(biāo)人不符合國(guó)家或招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件；
（三）投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本或高于招標(biāo)文件設(shè)定的最高投標(biāo)限價(jià)；
（四）投標(biāo)文件未對(duì)招標(biāo)文件提出所有實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
第二十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)候選人名單在市物業(yè)管理網(wǎng)站上公布，公示期為3個(gè)工作日，相關(guān)單位如有疑異，應(yīng)以書面形式向區(qū)（縣）住建局提出；如無(wú)疑異，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。
中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)通知未中標(biāo)人。
第二十四條 招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同主要條款不得背離招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自物業(yè)交接完成并簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)到區(qū)（縣）住建局辦理備案。
第二十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理中標(biāo)備案：
（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)提供的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
（二）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；
（三）與中標(biāo)人簽訂的經(jīng)區(qū)（縣）住建局備案的物業(yè)服務(wù)合同；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
區(qū)（縣）住建局對(duì)符合要求的，應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成備案工作。
第三章 既有住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)
第二十六條 業(yè)主大會(huì)決定公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)。
第二十七條 既有住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)，已成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)人，由業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé)，招標(biāo)工作小組承擔(dān)具體工作。未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)或由社區(qū)（村）居委會(huì)代為履行招標(biāo)人職責(zé)，招標(biāo)工作小組承擔(dān)具體工作。
招標(biāo)工作小組由招標(biāo)人組織成立，由街道辦事處、業(yè)主代表、社區(qū)（村）居委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有關(guān)人員組成，組長(zhǎng)由街道辦事處派人擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。招標(biāo)工作小組人數(shù)為5－9人，其中業(yè)主代表不少于成員總數(shù)的二分之一。
第二十八條 既有住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或合同終止前完成。
第二十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自發(fā)布招標(biāo)公告10日前，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理招標(biāo)備案：
（一）原物業(yè)服務(wù)合同；
（二）業(yè)主大會(huì)決議或者二分之一以上業(yè)主同意的證明材料；
（三）預(yù)發(fā)布的招標(biāo)公告；
（四）招標(biāo)文件；
（五）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的委托書。
第三十條 既有住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)按照新建住宅項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行。
第三十一條 既有住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由業(yè)主代表和有關(guān)評(píng)標(biāo)專家組成。其中，評(píng)標(biāo)專家不少于成員總數(shù)的三分之二。
第三十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起20日內(nèi)，持以下材料到區(qū)（縣）住建局辦理中標(biāo)備案：
（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)提供的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
（二）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；
（三）招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。
第四部分 附則
第三十三條 本辦法自2019年6月1日起施行。
