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建設部關于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明
針對經(jīng)濟形勢，中央對擴大住房消費進一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級市場。國務院有關部門及各地方人民政府正積極研究制定有關具體措施。建設部就已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。
一、關于開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交易市場的現(xiàn)實意義
加快開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟體系，培育新的經(jīng)濟增長點的需要。從部分省、市試點的情況看，開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場有著十分積極的現(xiàn)實意義。
第一，有利于搞活市場，擴大住房有效需求，推動住房消費。職工按房改政策購買公有住房時，一般是根據(jù)單位分房情況，先住后買，沒有多少可選擇的余地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高，相當一部分已購公房居民急于進一步改善居住條件，希望通過以小換大、以舊換新，實現(xiàn)住房的升級換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現(xiàn)實的。開放住房二級市場后，將這部分存量房屋資產(chǎn)轉化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強這部分居民的住房購買力，從而使這部分原來游離于市場之外的住房消費群體進入市場，更廣泛地調動起群眾住房消費的積極性，進而促進增量住房的消化和住宅建設的發(fā)展。因此，在停止住房實物分配后，開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場將成為拉動住房消費的一個重要方面。
第二，有利于保持房改政策的連續(xù)性，推動住房制度改革的深入發(fā)展。向城鎮(zhèn)職工出售公有住房和向中低收入居民出售經(jīng)濟適用住房是住房制度改革的一項重要內容。經(jīng)過十多年的房改實踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財產(chǎn)。而房改的目的是實現(xiàn)住房的商品化、社會化，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房只有經(jīng)過市場這一環(huán)節(jié)，才能最終實現(xiàn)住房的商品屬性。同時，隨著人們產(chǎn)權意識、市場意識的增強，職工在購買住房時，除了考慮其經(jīng)濟承受能力外，也會更多地考慮其所能獲得的權益。如果長期不能解決再交易的問題，必然會使職工對購買住房特別是經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生后顧之憂。因此，當前穩(wěn)步開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場，是住房制度改革發(fā)展到一定階段的必然要求。
第三，有利于促進存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房需求。由于城鎮(zhèn)居民家庭收入水平、住房消費能力等差異較大，開放住房二級市場后，就等于把住房市場中最大的一塊資產(chǎn)盤活了。由于住房二級市場量大面廣，在價格、區(qū)位、戶型等方面選擇余地大，有利于滿足不同層次居民的住房即期消費需求。如，剛步入社會的青年家庭需要的是小戶型住房；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適，希望調整住房；等等。開放住房二級市場后，通過市場機制的作用，將在相當程度上促進存住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。
第四，有利于相關產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展。將加快房地產(chǎn)中介服務、裝飾裝修、物業(yè)管理、房屋租賃等的發(fā)展，增加更多的就業(yè)崗位。如上海市開放住房二級市場后，住房置換、住房置業(yè)擔保等新興業(yè)務應運而生，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動也異?；钴S。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔當“房嫂”，為買賣雙方牽線搭橋，帶來了良好的社會效果。
從部分省市的試點情況看，廣大居民對開放已購公房和經(jīng)濟適用住房交易市場是積極支持的，這一舉措對促進市場流通、刺激住房消費的作用也是十分明顯的。如，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售，其中有約90%家庭又重新購房，平均每個家庭通過換購增加住房建筑面積43平方米，增加投入15．91萬元，僅此一項就增加住房消費量近83萬平方米，新增個人直接住房投資22．54億元。江蘇省南通、常熟、江陰三個城市自4季度開展已購公房上市試點以來，已有4360戶居民出售已購公有住房，其中3850戶（占總數(shù)的88%）以舊換新、以小換大，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購房支出總計6億元，帶動的裝修、家具等間接消費總計5．67億元。青島市自3月開放二級市場以來，房地產(chǎn)交易中心受理的已購公房上市出售登記已達1．3萬戶，96萬平方米。（注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止時間均為6月底）
二、關于出臺的有關政策文件
為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住宅建設發(fā)展的通知》（國發(fā)〔1998〕23號文件）[1] 關于“培育和規(guī)范住房交易市場”、“穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場”的精神，在總結部分省市試點經(jīng)驗的基礎上，建設部經(jīng)會簽國土資源部，于四月發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部第69號令），該辦法主要規(guī)定了開放二級市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度。經(jīng)國務院原則同意，財政部、國土資源部、建設部又聯(lián)合下發(fā)了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字〔1999〕113號），進一步明確了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策。這兩個文件的發(fā)布，是促進和規(guī)范住房二級市場開放的指導性文件。鑒于北京市的特殊地位，國務院有關部門還參與制定了北京市的相關政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部文件在北京市的具體化。
三、關于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權問題
產(chǎn)權明晰是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關心的問題。三部文件及我部69號令明確規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權歸職工個人所有；已取得合法產(chǎn)權證書，即房屋所有權證、土地使用權證或房地產(chǎn)權證，可依法進入二級市場交易。同時規(guī)定，對《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前，個人已領取房屋所有權，但尚未領取土地使用權證書，在2000年底以前需要上市出售的，產(chǎn)權人可以憑房屋所有權證書上市出售；土地使用權證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購買人憑變更登記后的房屋所有權證直接辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
對因各種原因，尚未取得房屋產(chǎn)權證書的，當事人可向房屋所在地房屋權屬登記發(fā)證機關申請辦理。公有住房出售單位應當及時履行有關房改審批等手續(xù)，并提供相關資料，積極協(xié)助買房個人辦理房產(chǎn)權登記工作。房屋權屬登記發(fā)證機關應按照規(guī)定的產(chǎn)權登記發(fā)證時限要求抓緊辦理。任何單位和個人都不得以任何理由阻止或妨礙個人住房產(chǎn)權登記發(fā)證工作，也不得扣壓個人住房產(chǎn)權證書。對此，建設部曾專門下發(fā)《關于進一步轉變工作作風，切實加強和改善房屋權屬登記發(fā)證工作的通知》（建住房〔1999〕119號），進行了部署。
四、關于不得上市的幾種情況
為了保護二級市場權益人的利益，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現(xiàn)象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定了八種不得上市的情形。即；1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款高標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的；4、產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質；8、其它按照法律、法規(guī)及縣以上人民政府規(guī)定不宜出售的。
五、關于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售需要履行的必要手續(xù)
1、由產(chǎn)權人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交相關材料。房地產(chǎn)行政主管部門按照有關規(guī)定對其申請進行審核后，十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。
2、經(jīng)審核，符合上市出售條件，準予上市出售的，由買賣當事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，繳納有關稅費。
3、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內，向房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋所有權轉移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記手續(xù)。
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，原則上應當盡可能簡化程序，降低收費，以方便群眾，減輕負擔。建設部在《關于進一步轉變工作作風，切實加強和改善房屋權屬登記發(fā)證工作的通知》[3] 對有關問題已提出了相應要求。
六、關于上市出售價格確定及其管理問題
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售成交價格，按照政府宏觀指導下的市場原則，由交易雙方協(xié)商議定。（根據(jù)三部文件規(guī)定，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款需由購買人交納。）按照《城市房地產(chǎn)管理法》[4] 的規(guī)定，應向房地產(chǎn)交易管理部門如實申報成交價格。房地產(chǎn)交易管理部門要對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場查勘和評估，并以核實的價格作為計征有關稅費和收費分配的依據(jù)。
七、關于土地出讓金或相當于土地出讓金的價款的繳納問題
由于房改成本價及經(jīng)濟適用住房價格中均不含土地使用權價款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度，三部文件明確：已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，均需由購買人繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。
對于經(jīng)濟適用住房，由于其土地使用權是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金，因此已購經(jīng)濟適用住房上市出售時，應當按照《城市房地產(chǎn)管理法》[4] 的規(guī)定，由購買人向國家補交土地出讓金。
對于已購公有住房，則有兩種情況。一種是其原土地使用權以劃撥方式取得的，應當按規(guī)定由購買人向國家補交土地出讓金。另一種是原土地使用權以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房（價格中包含了開發(fā)商已向國家繳納的土地出讓金）再根據(jù)房改政策按房改成本價出售給職工，按現(xiàn)行的法律規(guī)定，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金。但因為應由新的購買人繳納相當于土地出讓金的價款，所不同的是這部分價款應當根據(jù)原投資渠道分別上繳財政或返還原產(chǎn)權單位。
土地出讓金和相當于土地出讓金的價款在繳納標準上是一致的，即均為不低于該住房坐落位置的標定地價的10%，具體比例由各地確定?？紤]到多數(shù)地方尚沒有標定地價資料，而二級市場的開放又是當務之急，實際操作中各地可根據(jù)具體情況確定征收方式。如北京市經(jīng)研究論證，并經(jīng)國務院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3%（相當于標定地價的10%）作為應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，以便操作執(zhí)行。
購買人繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住宅辦理產(chǎn)權登記。
八、關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售收益分配
經(jīng)濟適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導價，因此，三部文件明確：居民購買的經(jīng)濟適用住房上市出售時，除按規(guī)定交納有關稅費外，出售收益全部歸出售人所有。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區(qū)別的。
九、關于已購公有住房上市出售收益分配
由于職工按房改成本價購買公有住房時享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經(jīng)濟利益關系較為復雜。這些住房客觀上存在著地段、標準等方面的差異，在個人按房改政策購買時，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素。但再按市場價上市出售時，這些因素必然會變化。因此，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大來的收入不公平問題，三部文件對已購有住房上市出售收益分配作了相應規(guī)定。按照這一規(guī)定，職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，除按規(guī)定交納有關稅費外，出售人實際應得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應得的基本收益，另一部分則是凈收益分成。
1、基本收益。是相當于其住房面積標準部分的經(jīng)濟適用住房價款，即該家庭中職務較高一方應享受的住房面積標準與上市出售時當?shù)亟?jīng)濟適用住房基準價格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經(jīng)濟適用住房基準價格是住房貨幣化方案中老職工計發(fā)一次性補貼的基礎，也是新參加工作職工按月計發(fā)住房補貼的依據(jù)。因此，已購公有住房上市出售時，把住房面積標準以內的經(jīng)濟適用住房價款確定為出售人應得收益基數(shù)，相對而言比較合理的。
2、凈收益分成。若因上市出售價格高于經(jīng)濟適用住房基準價格等原因，出售收入高于出售人應得基本收益的，三部文件規(guī)定：凈收益部分應按超額累進比例或一定比例繳納所得收益，剩余部分歸出售人。所得收益由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，按規(guī)定上繳財政或返還原產(chǎn)權單位。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價格差異較大的應當采用超額累進方式，房屋成交價格差異相對較小的一般適用于按一定比例繳納。北京市采取了按超額累進比例繳納的方式，即：成交價在4000－5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。
凈收益實際上相當于原產(chǎn)權單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益，理論上應當全部返還原產(chǎn)權單位或財政（原由中央財政或地方財政投資的行政機關、事業(yè)單位住房）。但考慮到已購公有住房上市出售后，該戶家庭按規(guī)定不得再按照成本價或標準價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房，而只能按市場價購買商品房，因此，為了保證其必要的購房能力，調動其購房積極性，將部分凈收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高，單位分成的比例也越高。
十、關地超標住房的處理
超過面積標準的住房須于上市出售前按規(guī)定進行相應處理后，方可上市出售。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外，超標部分的凈收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成。
十一、關于物業(yè)管理
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關規(guī)定執(zhí)行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分，經(jīng)雙方結算后隨房屋產(chǎn)權同時過戶。
十二、關于稅收政策問題
為了進一步搞活住房交易市場，鼓勵和支持住房建設、消費和流通，國家將出臺相應的稅收優(yōu)惠政策，具體辦法由財政部、國家稅務總局另行規(guī)定。
十三、關于違規(guī)行為的處罰
根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，違反規(guī)定將不準上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。違反規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優(yōu)惠政策建設的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。
